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[东兴证券]房地产市场草根调研之燕郊大厂

2019-02-25 15:32:02

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-02-25
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:东兴证券

  投资摘要:

  近期房价上涨是长短期因素的共同作用。近两个月,北三县尤其是燕郊房价上演春季躁动,短期内部分二手房涨价10%到20%,部分新盘到访量亦有50%以上的明显提升,这是长短期因素共同作用的结果。长期因素主要是2年严格限购后,投资需求大量挤出,部分地区房价接近腰斩,房价泡沫大幅减小;短期则是副中心搬迁完成、与副中心规划“四统一”、地铁平谷线规划调整等因素的催化。

  严厉政策难有转向,短期催化或已兑现。以燕郊为代表的北三县房价,自2017年6月限购后开启下跌。严格的限购政策挤出了大量的投资投机性需求,部分刚需亦有误伤。从调研来看,三河的燕郊,大厂的西部区域政策执行力度仍然很强,房价持续上涨很难被政府接受,严厉政策很难转向。同时,几大短期催化因素需要较长的时间才能给基本面带来实际改变,近期价格的上涨已经兑现了部分预期。

  二手房供给会逐渐增加,价格本身承压。北三县市场自2015年开始快速上行,2017年上半年达到顶峰。彼时成交的大量新房交房时间大致在2016年至2019年间,交房高峰大致出现在2018年下半年至2019年上半年。以“满二”和“满五”计算,2020年开始将有更多二手房进入市场,二到三年内价格承压。北京市场情绪仍处观望,联动之下盛况难再现。与多数三四线城市不同,北三县与北京楼市联动密切,燕郊楼市情绪需要北京市场的“传染”。而从目前来看,北京市场虽有回暖,但观望情绪仍然较强,且我们认为在短期内难以大幅好转。在此影响之下,短期内北三县当年盛况难以再现。

  总体判断:春天渐近,夏天尚远。我们认为,受益于通州副中心外溢效应、基建条件改善、京津冀一体化等长期利好,北三县长期前景值得看好。短期看,长短期因素共同作用下楼市回暖,春天渐近,但夏天尚远。总之,近期躁动有原因,重演火爆无基础,长期前景有支撑,短期炒作有风险。

  投资建议:建议关注华夏幸福、荣盛发展、京投发展等环京优势房企。

  风险提示:楼市超预期下行,产业及人口外溢不及预期,基建条件改善不及预期

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