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[中泰证券]下半年楼市依然维稳,融资收紧加速行业集中

2019-08-12 15:45:17

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-08-12
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中泰证券

 行业跟踪:

  重点公司签约销售状况

  据克而瑞数据,本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为 -27.25%、-32.46%、-18.68%、-22.58%、-46.94%。19 年7 月重点公司的销售额相对于18 年7 月增长14pc,其中保利地产同比增长幅度最大,为80.0%,万科、融创中国、华夏幸福、旭辉集团同比增长分别为7.0%、21.9%、1.1%、18.5%。

  一手房月度成交:环比增速-1。70%,同比增速4。76%(按面积)

  本月中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积 2345.36万方,环比增速-1.70%,同比增速4.76%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-9.29%,-1.10%,0.69%;同比增速分别为9.27%,21.58%,-18.13%。

  二手房月度成交:环比增速15。95%,同比增速17。97%(按面积)

  本月中泰跟踪的14 个大中城市二手房合计成交面积 644.46 万方,环比增速15.95%,同比增速17.97%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为12.23%,5.91%,94.98%;同比增速分别为-8.41%,30.29%,37.10%。

  库存:可售面积环比增速-2.77%,去化周期7.11 个月(按面积)

  本月中泰跟踪的14 个大中城市住宅可售面积合计5163.91 万方,环比增速 -2.77%,去化周期7.11 个月。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-2.36%,-2.38%,-6.56%。一线、二线、三线去化周期分别为9.29 月,5.18 月,7.14 月。

  40 城土地成交:环比量跌价升,一线成交规划建面环比增速-11.6%本月全国40 大中城市供应土地规划建筑面积9635.6 万平方米,环比增速-11.6%,同比增速-16.6%;成交土地规划建筑面积9789.9 万平方米,环比增速-1.9%,同比增速1.5%,其中一、二、三线城市环比增速14%、-2.1%、-3.8%;成交均价环比上升1.9%,成交总价环比下降0.0%。本月,全国40 大中城市土地溢价率11.38%,较上月下降8.1pc。其中一线城市土地溢价4.09%,二线城市12.77%,三线城市11.88%。

  投资建议

  7月单月重点房企销售环比回落明显明显,新房销售部分一二线重点城市较上月有所回落,三四线城市较上月小幅反弹,但总体仍呈现一二线结构性回暖三四线增速持续为负趋势。政策方面,17 日开封住建局发布“取消住房限售”的相关文函,20 日又公告将“取消限售”撤回;洛阳拟推出限价令,苏州限售限购在升级;7 月底的中央政治局会议再次强调“房住不炒”并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。我们认为,近期一系列重大会议更加明确了下半年房地产行业“房住不炒”的主基调。我们判断在“稳房价、稳地价、稳预期”指导下,行业行政调控大幅变化可能性较小,下半年依然以一城一策微调为主,让房价、地价保持在小区间内波动。资金方面,本月银保监会对信托融资加强监管,或进行余额管控,同时发改委收紧房企海外发债,我们认为地产行业大概率继续接受窗口指导,融资难、融资贵的局面难以大幅改善。

  在下半年政策维稳、融资管控依然从紧的背景下,行业格局分化加剧,集中度将继续上升,优质龙头房企强者恒强。从部分已披露的一线房企半年业绩快报超预期看,行业格局分化加剧进一步得到验证:上半年优质房企竣工结转大幅高于市场平均表现,在当前政策、融资边际收紧背景下,6月以来行业信用利差扩大,进一步利好头部房企,全年业绩大概率超预期。同时,我们预计行业销售大概率在三季度二次探底,结合历次周期看,基本面探底的板块估值低点通常对应着不错的买点,而且目前板块估值处低位,仓位也较低。此外,本轮周期调控或长期维持一城一策,市场整体波动降低,行业增速放缓,让地产股整体股息率不断提升的同时,也带来由量转质的思考,投资机会需从追求beta 变为寻找alpha。

  建议持续关注基本面优良的高分红、高信用行业龙头:万科、 保利、华夏幸福,及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线:融创中国、旭辉控股集团。

  风险提示: 房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期

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