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[国信证券]房地产行业偿债能力分析

2019-10-30 11:13:41

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-10-30
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:国信证券

  房地产公司狭义偿债能力观察

  从房地产企业的资产负债表出发,我们用货币资金比率指标来衡量企业的短期偿债能力。货币资金比率公式为:货币资金比率=货币资金/短期负债*100。该比率越高,短期偿债能力越好。2018 年底,样本前 100 房地产公司该指标中位数和平均数分别为 128%和 233%,中位数数值较 2017 年底小幅下滑。

  从房地产企业的资产负债表出发,我们用净负债率指标来衡量企业的长期偿债能力。净负债率公式为:净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益*100, 该指标越低,企业债务率越低。2018 年底,样本前 100 房地产公司净负债率中位数和平均数分别为 85%和 103%。这一数值均较 2017 年末小幅下滑。

  另外现金流量表方面,样本公司的(经营性现金流净额+投资性现金流净额)/ 短期有息债务以及(经营性现金流净额+投资性现金流净额)/带息债务这两个指标的中位数和平均数均较 2017 年好转。

 房地产公司广义偿债能力观察

  除了关注利用财务指标计算的偿债能力以外,在比较同行业不同公司偿债能力时,还要重点关注广义偿债能力。因为在一个较短的时间周期中,企业要偿还某笔债务,通过外部融资获得资金,也即是“借新还旧”,可行度往往还高于狭义的偿债能力。

  外部融资能力有定量指标和定性指标两类。定量指标很多:比如企业规模和行业地位、企业员工人数、企业银行贷款占整体债务比重等。通常来说,同样狭义偿债能力的企业,大企业的外部融资能力普遍好于小企业。定性指标方面, 最典型的是企业性质,央企和国企的外部融资能力明显好于民企。

  对于房地产企业,可以简化观察房地产销售额和存货这两个指标来衡量公司的外部融资能力。房地产销售额衡量当期该房地产公司的销售地位,存货衡量该公司未来的销售地位。另外从数据可获得角度出发,也可以用经营性活动现金流入作为房地产销售额的替代指标。

  本文考察房地产公司的偿债能力。分别从资产负债表和现金流表入手,观察样本房地产公司偿债能力的变化。

  狭义偿债能力——基于资本负债表

  短期偿债能力

  从房地产企业的资产负债表出发,我们用货币资金比率指标来衡量企业的短期偿债能力。货币资金比率公式为:货币资金比率=货币资金/短期负债*100。该比率越高,短期偿债能力越好。2018 年底,样本前100 房地产公司该指标中位数和平均数分别为128%和233%,中位数数值较 2017 年底小幅下滑。

图1

图2

图4

图4

  长期偿债能力

  从房地产企业的资产负债表出发,我们用净负债率指标来衡量企业的长期偿债能力。净负债率公式为:净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益*100, 该指标越低,企业债务率越低。

  2018 年底,样本前 100 房地产公司净负债率中位数和平均数分别为 85%和103%。这一数值均较 2017 年末小幅下滑。

  然后具体公司方面,不同公司上下游议价权差异较大。负债率较低的第一梯队包括世贸、中海、龙湖等。负债率偏高的公司包括云南城投、融侨、华发等。变动方面,2018 年底富力和龙湖净负债率较 2017 年上升。

图5

图6

图7

图8

  狭义偿债能力——基于现金流量表

  考虑到房地产是高杠杆行业,我们结合现金流量表来进一步衡量公司的偿债能力。

  短期偿债能力

  结合现金流量表,我们用(经营性现金流净额+投资性现金流净额)/短期有息债务来衡量房地产公司的短期偿债能力(现金流版)。该比率越高,短期偿债能力越好。

  2018 年底,样本前 100 房地产公司的该指标中位数和平均数分别为 0.1%和0.3%,这一数值较 2017 年底明显改善。然后花样年和融创 2018 年该指标由负转正,改善明显。

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