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[贝壳研究院]北京市顺义区仁和镇临河村棚户区改造土地开发三宗地

2020-09-03 14:03:55

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  • 城市:北京
  • 发布时间:2020-09-03
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:贝壳研究院

  地块竞对

  三地块位于首都国际机场东侧物流园区内部,本地块以挂牌的形式进行土地出让。块周边2公里范围内,近2年内无住宅用地成交,今日与另2宗相邻地块共同挂牌;2公里范围内无新房项目在售,5公里范围内仅有2个独栋别墅项目在售,均位于顺义石门核心区:其中御河壹号庄园,容积率仅为0.38,与本项目不做对标。另一个在售新房项目为北京城建·北京合院,建面11.8万㎡,容积率1.5,2015年11月取地,2017年10月开放样板间,12月正式开盘,产品为合院产品、洋房、高层,其中合院主力户型为321-520㎡,洋房主力户型115-130㎡三居-五居,高层主力户型为95、120㎡。合院产品总价1000万元/套起(毛坯),洋房产品均价48000元/㎡(毛坯)、高层产品均价47000元/㎡(毛坯)。(数据来源:CREIS)

  贝壳监测该地块属于石园范围,石园板块内二手住宅当前挂牌单价为3。4万元/㎡。

  竞拍结果

  B片区SY00-0007-6072、6073、6075、6076、6078地块:总用地面积10.0万㎡,总规划建面为15.4万㎡,其中住宅规划建面14.9万㎡,容积率1.6,不限房价。由路劲以32.6亿元总价成交,溢价率7.8%,可售商品住宅楼面价为21943元/㎡。

  B片区SY00-0007-6080、6081、6082、6084、6086地块二类居住用地、商业用地:总用地面积8.4万㎡,总规划建面为14.6万㎡,其中住宅规划建面11.4万㎡,办公规划建面3.2万平米,住宅容积率1.6,办公容积率2.5,不限房价。由平安以24.34亿元底价成交,溢价率0.0%,可售商品住宅及办公综合楼面价为16671元/㎡。

  C片区SY00-0007-6057等地块:总用地面积12.2万㎡,总规划建面为20.6万㎡,其中住宅规划建面14.6万㎡,商业规划建面5.3万㎡,住宅容积率1.6,商业容积率2.5,不限房价。由城建+首开+旭辉联合体以31.18亿元总价成交,溢价率0.0%,可售商品住宅及商业综合楼面价为15666元/㎡。

  地块评价:

  贝壳研究院高级分析师潘浩认为,三地中C片区地块曾经于2019年12月19日首次挂牌,但由于起始价较高,达51亿元,推出楼面价2。5万元/㎡,但由于地块周边居住氛围较弱,物流产业园较多,地块价值偏低,且配套建设面积达4。0万㎡,因此无人报名竞拍,遂中止交易。历经9个月,本地块再次挂牌,起始价下调至31亿元,推出楼面价1。5万元/㎡,配套建设面积降低至7060㎡,最终仍以底价成交。可见该区域土地价值仍有待挖掘,当前受市场认可程度有限,这也是今日土拍热度不高的主要原因。

  今日参与土拍开发商仅8家,且TOP20房企中仅两家关注, 最终总价较高的C片区地块由城建+首开+旭辉联合体取得,另两块地分别由路劲和平安取得。其中路劲取得的B片区6072等地块为纯住宅用地,因此成为今日竞拍热度最高的地块,但也仅经历了10个回合的较量,房企对于地块增值空间预期不高。另外的B片区6080等地块由平安投资公司取得,后期或将联合有开发资质和经验的企业进行开发。可以预判,未来该区域或将发展成为中等刚需及改善居住片区。

  至此,北京2020年前8月土地市场竞拍告一段落,在经历了上半年的热度上升之后,从7月份开始,市场逐渐恢复平静。加上今日成交两宗底价成交地块,本月累计有三宗地底价成交,为疫情后期底价成交地块数量最多的一个月份,整个8月均无核心热点区域地块供应,土地市场正在主动调节供应结构。据贝壳研究院统计,8月住宅用地市场成交溢价率环比下降1.1个百分点到17.2%,再次低于2020年2月以来保持的18%以上的溢价率(仅4月低于18%),成交楼面价亦从5月开始连续3个月保持回落,8月楼面价已经降至年内最低值,随着土地市场累计成交量赶超去年同期,北京土地市场重回稳定发展期。

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