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[克而瑞]龙光地产:多项核心指标领跑,实现高质量成长

2019-08-30 10:46:28

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-08-30
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

克而瑞研究中心 朱一鸣、汪慧

  【销售增速与完成率均高于同规模房企】截至2019年6月30日,龙光合约销售额为453。1亿元,同比增长27。7%,高于行业TOP30房企11%的平均增长率,目标完成率达53。3%,处于行业高位。上半年,市场面临下行压力,行业增速明显放缓,龙光却保持了稳步增长,主要得益于三点:一是地铁物业项目具有高去化和高溢价的优势,二是外拓市场的业绩补给增加,如长三角区域、新加坡等,三是政策红利驱动。 

快3正规平台  【“区域深耕+城市更新”双轮驱动,利好中长期持续增长】上半年,龙光通过招拍挂、城市更新等多种方式扩充土储。报告期内,招拍挂新增投资建面461.6万平方米,主要集中在粤港澳大湾区及南宁区域,总占比近九成;城市更新项目新增货值852亿元。城市更新项目一般开发周期相对较长,利好与企业中长期业绩的持续增长,其次低成本高售价的配比,可为企业带来可观的盈利。

  【总货值达7520亿元,大湾区储备先发优势显著】截至2019年6月30日,龙光总土储建面为5469万平米,总货值达7520亿元。其中,粤港澳大湾区土储货值为6111亿元,占比81%;深圳及临深区域土储货值3370亿元,占比44。8%。在政策利好叠加下,大湾区充足的储备为支撑业绩持续增长提供保障。特别是,随着深圳示范区引领地位的确立,深圳市场资产价值将进一步释放,为企业带来可观的业绩和利润。

快3正规平台  【归母核心净利润同比增长70.2%,盈利保持领先】截至6月末,龙光实现毛利润93.9亿元,同比增长67.4%,毛利率为34.8%;其中,归母核心溢利为45.1亿元,同比增长70.2%。龙光的盈利能力一直保持在较高水平,主要原因可以归结为:一是通过逆周期及多元化布局,土地成本优势显著;二是前瞻性布局粤港澳大湾区,政策红利下,市场热度走高,售价攀升;三是旧改项目盈利高。

  【财务杠杆稳健,净负债率为65。4%】报告期末,龙光持有现金及银行结余达383。1亿元,现金短债比1。8,可以完全覆盖短期债务,短期偿债压力较小。财务杠杆表现稳健,净负债率为65。4%,仍位于行业低位。

  销售:政策利好叠加推高预期增长 有望超额完成2019年目标

  截至2019年6月30日,龙光实现合约销售额453.1亿元,同比增长27.7%,高于行业TOP30房企平均增长率10.96%;合约销售面积为339.2万平方米。面对市场考验和行业规模增速明显放缓的现状,龙光销售业绩依然保持稳步提升,主要原因在于:一是龙光主打的地铁物业项目去化理想,并且溢价能力强;二是外拓市场业绩补给增加,推高业绩;三是政策利好下,粤港澳大湾区市场走高,龙光凭借先行优势,需求增长支撑销售规模的扩大。

龙光

  上半年,龙光的业绩主要还是集中在大湾区、南宁区域、汕头区域及其他区域,但内部结构出现一定调整。大湾区业绩仍占主力地位,占比超过半数,达53.4%。深圳市场的贡献率为9%,大湾区其他区域业绩占比提高至44.4%,主要原因在于推货结构安排;南宁区域市场的战略地位也逐步抬高,贡献占比相较2018年进一步增加,达27.8%。

  此外,汕头区域作为龙光的大本营,市场增长空间受限,加上龙光规模的持续扩张,业绩依赖度呈下降趋势,销售额贡献占比为6。8%。值得注意的是,龙光去年进驻环沪一小时生活圈,长三角区域贡献业绩开始增加,占比达3。2%。总体上,龙光的主要业绩来源于大湾区和南宁区域,新加坡、长三角及其他外拓市场也起到了重要的补充作用。

龙光

  年初,龙光提出2019年目标销售850亿元,上半年目标完成率达53.3%,处于行业高位。2019龙光全年推货金额达1500亿元,其中推货量的66%分布在粤港澳大湾区。2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,在政策利好下,龙光深耕大湾区的优势突出,增长预期锁定。8月18日,中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,《意见》指明深圳建设全球标杆城市的战略定位,政策利好叠加。随着政策的逐步落地,深圳的资产价值进一步上升,龙光先发优势更加突出,将迎来更大的市场机遇。相信,在以深圳为引领的大湾区市场支撑下,龙光的千亿规模实现在望。

  投资:“区域深耕+城市更新”双轮驱动 平衡土储开发周期

  公开市场:坚持深耕扩储,重点布局大湾区和南宁区域。2019年上半年,龙光通过招拍挂获取16个项目,建筑面积达到416.6万平方米。新增投资建面主要集中在粤港澳大湾区及南宁区域,其中37.1%位于粤港澳大湾区,52.3%位于南宁区域,此外,长三角区域及其他区域分别占了4.8%和5.8%。 

快3正规平台  城市更新:竞争优势显著,利于平衡企业近期与中长期持续发展。在土地招拍挂市场竞争日趋激烈和土地一级市场价格高企的情况下,龙光地产还积极通过城市更新项目拓展土地储备,控制土地成本。报告期内,龙光新增城市更新项目货值852亿元。 

  当前,龙光已经拥有城市更新专业团队,在大湾区深耕17年,熟悉大湾区地方商圈资源和渠道,深度了解大湾区地方政策,产业和人口的城市规划,龙光在城市更新领域有着显著的竞争优势。城市更新项目一般开发周期相对较长,利好企业中长期业绩的持续增长;其次低成本高售价的配比,盈利空间大。在政策利好下,龙光凭借深耕经验和先行优势,城市更新项目将会为企业创造更大的价值。

龙光

  土地储备:总货值达7520亿元 大湾区储备先发优势显著

  龙光总土储包括招拍土地储备及孵化中并购及城市更新项目两部分。截至2019年6月30日,龙光总土储建面为5469万平米,总货值达7520亿元。其中,粤港澳大湾区土储货值为6111亿元,占比81%;深圳土储货值1803亿元,深圳及临深区域土储货值3370亿元,占比44。8%。 

  在叠加政策利好下,大湾区及深圳充足的储备为支撑业绩持续增长提供保障。特别是随着深圳示范区引领地位的确立和政策的落实,深圳市场资产价值将进一步释放,预期为企业带来可观的业绩和利润。 

  招拍挂土地储备:截至报告期末,龙光招拍土地储备继续保持在较高位,总建筑面积约为3591.8万平方米,货值4270亿元。

快3正规平台  招拍挂土地储备结构中,粤港澳大湾区、南宁区域、汕头区域土储建面占比分别为60。4%、22。7%、11。6%,合计达94。7%。其中,粤港澳大湾区核心市场深圳储备有193。3万平方米,占比为5。4%。

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  城市更新项目储备:截至2019年6月30日,龙光城市更新业务布局于10个城市,共有项目62个,储备建面为 1877.2万平方米,货值达3250亿元,90%位于大湾区。其中,深圳、惠州、东莞、珠海等热点城市,可自主改造区域的货值近2600亿元。

龙光

  盈利表现:归母核心溢利同比增长70.2% 盈利能力保持领先

  报告期内,龙光营收270.2亿元,较2018年同期大幅增加78.3%;实现毛利润93.9亿元、核心净利润46.7亿元,分别同比增长67.4%,59%。其中,归母核心溢利为45.1亿元,同比增长70.2%。毛利率与核心净利率分别为34.8%、17.3%,盈利能力保持领先。 

  龙光的盈利能力一直保持在较高水平,2013年上市以来,毛利率均在30%以上,且较为稳定,核心净利率也持续走高,主要原因可以归结为以下几点:一是通过逆周期及多元化布局,土地成本优势显著;二是项目的溢价及升值空间大,深耕粤港澳大湾区,市场热度高,增长潜力大,且多打造地铁盖物业,项目售价高;三是旧改项目盈利高,今年上半年,龙光城市更新业务贡献核心利润约18亿元。

龙光

  偿债能力:获资本市场认可 财务杠杆表现稳健

  资本市场认可度高,融资成本与2018年末持平为6。1%。基于前瞻性的大湾区布局,龙光的业绩增长和盈利提升备受资本市场看好,花旗、瑞银、汇丰等多家国际投行均继续推荐龙光地产为行业首选股。上半年,龙光通过发行公司债、境外优先票据、境外贷款及其他等多种方式进行融资。期内,融资成本与2018年末相持平,加权平均借款利率为6。1%。 

龙光

  债务到期结构合理,财务杠杆稳定。截至2019年6月30日,龙光有息负债总额为652.1亿元。从债务到期结构来看,一年以内到期债务占比24%,1-2年到期占比33%,2-5年到期占比43%,整体上,债务到期安排均衡、合理,有利于分散债务偿还压力。报告期末,龙光持有现金及银行结余383.1亿元,现金短债比1.8,可以完全覆盖短期债务,短期偿债压力较小。财务杠杆表现稳健,净负债率为65.4%,仍位于行业低位。 

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