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[中信证券]房地产行业专题报告:地产企业的管理密码

2019-12-16 14:59:52

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-12-16
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:中信证券

 核心观点

  优秀地产公司不仅是土地的组合,更是践行科学管理的组织体系。时间沉淀,管理的优势会带来业绩稳健成长。

  从高管理费用走向常态经营。2018 年以前,持续上涨的房价和企业拓展区域的雄心,都使管理费用持续增长。我们相信,2019 年之后,主流房企会不断优化人员,节约不必要开支,降低管理费用率,抵御板块盈利能力下行的威胁。

  从跟投泛化走向综合激励。跟投如果成为员工主要的收入来源,可能威胁公司的长期稳定。跟投泛化可能意味着公司一线区域动作走样,可持续性变弱。尤其在调整的市况之下,跟投机制缺陷可能进一步暴露。我们认为,未来地产企业的管理机制有望进一步现代化,员工利益和公司进一步整体绑定。

  从区域权限过大到区域总部均衡。过去几年,不少公司面临区域权限过大的问题趋势来看,我们认为更多企业有望在总部有否决权和动议权前提下,发挥地方主动性和积极性,打通融资和拓展决策流程。行业龙头的长期竞争力也有望提升。

快3正规平台  开发业务,从考核回款到考核利润。在过去一段时间,对回款和规模的考核权重较大,这是因为企业尚处于拼规模,保安全阶段。随着行业的周期波动逐渐被熨平,相信各大公司的考核重心会转向利润。我们相信,尽管未来板块盈利能力有下降压力,但龙头企业已在管理上有所应对。

  新业务,从开发视角走向独立视角。以商业地产为例,目前为止,真正成功的商业地产,都是不畏惧高资本开支,聚焦提升团队商业运营能力,重视基础资产盈利能力持续提升的。过分强调短期现金流平衡,追求“白赚一个商场”,一般无法在中长期取得成功。我们相信,开发企业要成功运营新业务,其核心要追求业务  考核的独立性,不走开发的老路。

  风险提示:对薪酬的管控,人员的优化,对地方权限的调整,对考核指标的变化, 也都有可能在公司内部带来阵痛,从而影响公司短期的稳定。

  管理体系会沉淀为历史记录,信用本身将成为估值溢价的来源。我们认为,优秀地产公司不仅是土地的组合,更是践行科学管理的组织体系。时间沉淀之下, 管理的优势会带来业绩稳健成长。我们看好房地产开发龙头公司,推荐保利地产龙湖集团,万科 A,世茂房地产,华夏幸福和招商蛇口。

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