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广州首个引入企业合作开发的旧村改造项目背后:集体物业每年收租超两亿

王艳玲 林广 伊晓霞2019-10-17 10:05:50来源:南方都市报

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改造前,琶洲村旧屋密集,握手楼遍布。 资料图片

改造前,琶洲村旧屋密集,握手楼遍布。 资料图片

改造后,琶洲新区拥有高档住宅、超甲级写字楼、大型商场等高端业态。

改造后,琶洲新区拥有高档住宅、超甲级写字楼、大型商场等高端业态

  过去30年,中国城市经历了人类历史上从未有过的飞速发展。随之而来的,是新增建设用地的匮乏,城市部分区域开始衰老。

  时代是如此有趣,曾经的辉煌可能变得一文不值;茫然间翻遍全身,最有价值的却是脚下那片土地。

  迈入2019年,城市更新进入新一轮提速发展期,中国也开始由城市开发时代迈入城市更新时代。如何让城市留住记忆,让更新创造价值。我们需要大咖的指引,也需要榜样的力量。

  站在高耸入云的天幕塔,270°俯瞰一江两岸,半城风景,琶洲全貌。谁也没想到,当年的小渔村,借助旧改的契机,已然融入广州“黄金三角”。2019年,是广州自2009年正式开启城中村改造以来的第一个10年。广州新一轮国土空间总体规划提出老城市新活力、推动产城融合、促进高质量发展的城市总体目标。从三旧改造到城市更新,“更新”的到底是什么?有没有一套多方都认可的标准,可供参照,可供遴选,可供推广?广州旧改10年,保利实操了琶洲、冼村、小新塘三个村旧改,还正式签约了中新村,并和红卫村、柯木塱、渔沙坦签了合作意向协议。其中,琶洲村是广州首个引入企业(保利)合作开发的旧改项目,最早形成“村为主体、政府支持、市场运作”三方合力共赢的改造模式。

  南都大数据研究院对琶洲村改造前后新闻正负面情绪分析发现,在2014年11月改造完成之前,关于琶洲旧改相关报道的平均情感分为1.015,而在改造完成之后,平均情感分提升至1.06。可以看出,琶洲旧改受到多方肯定。如今的琶洲新区已吸引来自全国各地超1600批参观团的访问,参观数量突破10万人次。

  改造前,琶洲村房屋估值为2000元—3000元/平方米,租金水平常年维持在10元/平方米上下。

  改造后,住宅及公寓租金水平上涨了约6倍,村民多套住房每月可以收租数万元。

  路在何方?大胆实践,先行先试

  不是每个旧改都能推进顺利,也不是每条村都能全国“翻红”。

  琶洲村位于珠江南岸,紧邻国际会展中心,与广州国际金融城隔江相望,区位优势得天独厚。如果将时间点往前推至2008年,国土资源部与广东省人民政府签署了《共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》,从此拉开了广州“三旧”改造的序幕。

  摆在市政府面前的是,由政府先行垫资进入的猎德模式,“不堪重负,不可复制”。

  2009年10月,借亚运会机缘,保利通过招拍挂的方式拿下琶洲村旧改项目,成为广州首个引入企业合作开发的旧改项目。整村改造总用地面积75。7万平方米,涉及村民2000户,改造前房屋约2500栋,改造规模居全国前列。

  “摸着石头过河,不知道路在哪儿,但也没有太多政策限制。”保利城市更新相关负责人回忆,当时广东省和广州市的“三旧”改造政策大原则是:先行先试、一村一策,设定了“按照合法建筑面积拆一补一、原址回迁”这样的基本做法,最大程度上保护了村民的基本利益,也形成改造成本的基本线,据此和区域控规要求,来批复改造建筑指标。

  正是在开明的政策框架下,2010年3月,保利接受村社委托,直接承担动迁责任,与村民直接签订安置补偿协议,为旧改提供了一个全新的参考样本。不同于猎德模式,“开明政府、市场运作、平等法治,成为琶洲模式的关键词”,相关负责人介绍,当时融资区供地模式为毛利出让,政府让利,也进一步激发了市场活力,从2010年启动到2014年完成,保利仅仅用了4年时间。

  提升居住环境,改变城市形象认知

  上世纪80年代的琶洲村,是朴素的村庄,大多数村民种田务农。上世纪90年代,村里的工厂逐渐热闹,有电镀、纺织布料、摩托车配件等等。旧屋密集,握手楼遍布,屋内阴暗潮湿,环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出。

  改造后,琶洲新区按“一轴四区”规划,以商业步行街为中轴,住宅与办公区域东西分,融资与回迁地块南北分,拥有高档住宅、311米超甲级写字楼天幕塔、200米高洲际亚洲旗舰店、地铁上盖大型商场保利广场、医院、养老等高端业态。

  从回迁区“琶洲村服务中心”进入村内,一栋栋回迁楼颇有气势,楼间距平均约70米,最大达到约120米。相对于原来的一线天,小区绿化率可达60%。

  配套上,引入了中小学(执信中学、执信小学)、幼儿园和医疗卫生等关键配套,配备了泳池、生活广场、湿地公园等设施。“以前没有什么名校,就一间琶洲村小学,但现在完全不一样”,一位村民回忆。

  完善的城市配套形成良性互动,促进高端城市居民大量入住,从而优化了居民结构。据介绍,在融资地块保利天悦,已有3600多户业主交楼入住,这对于扩大区域消费,持续拉动经济增长,起着重要作用。

 增强村集体“造血功能”

  村民每年收入数十万

  村民收益是显而易见的。

  2018年12月30日,村集体物业保利广场开业,这是保利广场这一产品线在全国遍地开花后首次回归大本营。保利商业介入后仅花9个月,就实现了95%招商率、90%开业率以及150个品牌入驻的好成绩,开业当天客流量就高达30万人次。

  从项目客流量来看,保利广场日均客流达6。8万人次,日均客流量领跑海珠,且开业半年来保利广场的客流量均能保持超过10%月均增长率。

  “亏了是我们的,赚了是村民的”,保利城市更新相关负责人介绍,琶洲三大村集体物业以82元/平方米整租,商场、酒店、写字楼每年为集体带来2亿多元的固定现金流,每户村民每年仅村集体物业就可以收租20多万元。

  还有羡煞人的个体收益。调研结果显示,改造前,琶洲村房屋估值为2000元—3000元/平方米,租金水平常年维持在10元/平方米上下。但改造后,住宅及公寓租金水平上涨了约6倍,村民多套住房每月可以收租数万元。

  此外,村民就业问题也得到有效解决。在保利广场某培训机构任职市场运营主管的村民高先生说,“家里不缺钱,但工作更让我有成就感。”据其介绍,他的很多朋友在商业街或者附近创业,都有机会赚钱,做得很开心。村民的身份,已经成为这片富饶之地的经营者。

  形成新的区域中心

  构筑广州CBD黄金三角

  在十年前说起琶洲,是以会展为主的单一形象;说起区域,还是“居住在海珠,消费在天河”的被动局面。

  琶洲村改造的成功,对于海珠区拓宽发展空间,加快建设现代化中心城区具有重要意义。整体改造为市政贡献道路4公里,绿化16万平方米。作为2010年广州亚运会重点项目,保利投资3亿完成阅江中路和滨江绿化带。

  在保利看来,拆除重建只是基础,高质量发展才是核心。311米、60层的超甲级写字楼“琶洲眼”,270°开阔江景,地下艺术连廊直通地铁站,与会展、电商总部、金融城形成差异化良性互动,与保利叄悦广场、中悦广场、村民公寓等形成错落有致的格局,促进发展活力。200米高、38层的洲际亚洲旗舰店,把琶洲带入国际视野。据统计,琶洲项目已累计纳税超65亿,累计总投资超200亿。

  谁也没想到,十年前村头的喷绘印刷厂,江边的摩托车配件厂如今变化翻天覆地。

  而根据广州市委、市政府部署,市“十三五”规划提出将琶洲打造成中国科技创新、会展产业、国际贸易的门户,并与珠江新城、国际金融城三足并立,构成广州发展“黄金三角”,并已纳入《广深科技创新走廊规划》,是广州段重要核心节点。

 祠堂焕新颜,让城市有机更新

  城市是文明传承、文化延续的重要载体。历史上的琶洲村既是丝路村落,又是珠江要道。如何保护好琶洲村的人文和历史,也是保利和村民一直在思考的问题。

  2013年1月7日,历经多年沧桑风雨,年久失修的祠堂在琶洲村整村改造的契机下,得以按“原样复建、有所提升、修旧如旧”的原则完整复建,占地面积为3980平方米,建筑面积为1000余平方米,呈三进两廊两天井的布局。复建后,这里将成为村民宗亲交流、舞狮、吃龙舟饭等民俗活动的场所。

  根据琶洲村郑氏宗亲会的要求,复建采用由琶洲村郑氏宗亲会主导、自主选定具有资质的古建施工单位建设,开发商协助设计、承担复建成本费用的模式进行。重建郑氏祠堂总花费超过1000万元,光是墙头、牌匾、窗花上贴的金箔价值就将近40万元。而祠堂主墙体所用的砖头,都是琶洲村重建时从村里的旧砖中挑选出来的“百家砖”。依据岭南建筑风情修建文化广场及琶洲忆廊小型展览馆,反映琶洲村的历史变迁;还特邀艺术家在项目上设计“时光的村落”和“琶洲村影迹”等艺术品,使得小区充满了人文气息。

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