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“五一”深圳楼市二三事

陈博2020-05-09 08:53:46来源:经济观察报

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快3正规平台  扫描疫情登记码,测量体温,填写来访登记表,这是进入每一个售楼处的常规动作,但依然没能挡住深圳购房者在“五一”期间的看房热情。

  五天假期,在深圳的每一个新楼盘,一波又一波购房者拖家带口,穿梭在售楼处与样板房之间。

  一组数据佐证了“五一”期间热闹,这五天时间,深圳乐有家旗下中介门店新增求购量,比去年同期增加了296%。前四天,深圳新增求购量同比涨幅都在200%左右;5月4日,新增求购量同比增加259%,是最大的一天。

  之前,深圳楼市刚经历一场魔幻的周期,一手房市场重现“喝茶费”、“更名费”;二手房挂牌价涨幅动辄超过20%。

  “五一”前,深圳监管层开启了一场楼市专项整治风暴,招商局蛇口旗下“网红”豪宅太子湾湾玺,在三次开盘“日光”后,剩余192套房源被深圳住建局“锁定”。

  不过,深圳楼市需求依然不减。促销力度不大,但决策或成交周期缩短,这是“五一”期间深圳楼市的一个缩影。

  一

  “我以为长假最后一天,可能没什么人看房了。”5月5日下午,一名步入营销中心的购房者感叹。

  “那你想错了,刚好相反,已经傍晚了,现场还这么多人。”赵明雄一边上前接待,一边指着项目沙盘四周的人流。

  时针指向17点,沙盘前仍三三两两围拢着几批客户,不远处的区位图旁,有一些购房者在听销售顾问讲解。

  营销大堂另一侧是由几张圆桌围合而成的洽谈区,坐满了戴着口罩的购房者,西装革履的销售顾问忙着推荐户型,计算价格。

  这是一家TOP30房企在深圳东部大体量新盘,最近一次开盘是在2019年5月,赵明雄是这里的一名销售顾问。

  5月1日,该项目加推30套89平方米三房以及30套123平方米四房,当天三房户型悉数售罄,四房户型卖了5套。

  “今天我们再次加推30套89平方米三房,有些购房者大早上9点多就赶过来,到了这个时间点,基本没什么楼层可选了。”赵明雄打开手机销控表,递到购房者面前——一张密密麻麻的表格,其中2层至32层的三房户型,大多已经被红线覆盖,仅存的只有3套,位于2、3层的低楼层以及顶层。

  “成交很迅速,如果你们早点来,在现场逗留一段时间,肯定可以感受到。”赵明雄不忘安抚客户,“如果三个楼层你们都不想买,那再等等。89平方米的户型还剩下最后‘一条腿’,预计这个月底推出。”

  “火爆”是赵明雄在这个“五一”的最大感受。一组由该项目提供的数据显示,小长假5天时间,项目累计到访客户约665批,日均到访超过120批。与3、4月周末以及去年“五一”相比,这5天的日到访量增长约20%。

  每天上午10-12点和下午15-17点,是该项目到访客户流量最为集中的时间点。“今年‘五一’假期调整为5天,受疫情影响,外出旅游或回老家的人比较少,这些人能去哪?只能涌向售楼处和购物中心。”一名该TOP30房企深圳公司的营销人员告诉经济观察网。

  5天时间,这个项目累计成交了72套,如果对比3、4月份的周末,日均成交量上涨2-3套/天。

  该项目89平方米的精装三房单价介于5-5。2万元/平方米;123平方米四房均价约4。9万元/平方米。这个价格维持在去年获取预售证时的备案价水平。

快3正规平台  当前项目周边二手房均价4.8万元/平方米左右,这是深圳为数不多的一二手房价没有出现倒挂的区域之一。

  “五一”期间,购房者如果认购可享受99折优惠,签约再打99折,除此之外,项目并未设定特殊优惠政策。“我们不需要搞促销,毕竟三房刚需户型很好卖。”赵明雄提到。

  一波刚性需求在“苏醒”,这是“五一”期间深圳楼市的一个小侧影。以上述项目为例,72套成交房源中,60套为89平方米三房,12套是123平方米四房。

  “从去年5月开盘,项目就积累了一批青睐80多平方米的刚需客户,但前期我们推货以大户型为主,当时采取的策略是暂不对80多平方米的户型具体定价,也不加推。客户如果坚持选择80多平方米,他们通常会留下联系方式。”上述营销人员透露,此次“五一”集中加推,其实是制造一个节点,相当于一次小开盘,通过释放这批特定刚需房源并邀请前期蓄下的部分意向客户,进而提高去化率。

  从推货结构来看,该项目以89平方米户型作为主力,但搭配了一定量的123平方米。“这也是我们的营销策略之一,通过刚需产品引起市场关注,接下来我们在销售现场对更多的购房者需求进行引导,以刚需户型来促进大户型的销售。”该营销人员表示。

  二

  距离上述深圳东部项目大约35公里,京基御景峯营销中心里,“五一”期间同样人来人往。

  5月4日下午16点40分,项目的客户来访登记表上,已经断断续续登记了大概20个人;17点左右,营销大堂涌进几批客户,狭窄的沙盘区域难觅一丝空隙。

  京基御景峯于去年7月开盘,306套111-155平房米三至四房住宅,不带装修,均价8。06万元/平方米。目前,110平方米左右的较小户型已在疫情前基本售罄,在售的155平方米四房大户型,毛坯均价8。5万元/平方米。“还是去年开盘价格,没有上涨。”项目销售人员陈伟称,现在上涨主要是二手房价,一手房价受限价影响,并没有太大浮动。

  根据他提供的数据,“五一”假期前,京基御景峯155平方米的住宅产品还剩20来套。但截至5月4日,还剩下11套。

  这段时间,陈伟接待了很多刚改客户,他们既关注楼盘的地段,也关注居住环境和性价比,普遍都是买来自住。

  “我这两天接待了一位客户,已经接连看过两次房,甚至还交付了5万元定金锁定房号,他同时也在等待华润城四期的开盘摇号。如果那边摇不到号,他会选择购买我们楼盘,否则就接受损失5万元定金。”陈伟口中提到的华润城四期,位于深圳南山区的“网红”豪宅,目前具体开盘时间尚未公开披露,但最近半个来月,已经有不少购房者四处打听,微信上关于华润城四期的打新群,也已早早建立起来。

  两年前,这个豪宅项目三期开盘,备案均价85524元/平方米,当天通过公证摇号全部售罄。深圳链家APP数据显示,该楼盘一期二手房源,目前挂牌价徘徊在16-19万元/平方米左右。

  相比之下,同样地处深圳西部,但因周边交通与生活配套尚未完善,京基御景峯的价格更为“亲民”。陈伟的客户群体里,一部分从深圳香蜜湖、科技园等豪宅片区赶来看房,他们一个共同的想法是,选择西部区域中房价相对更低的新盘,这样一来,入手成本相应下降。

  “五一”期间,京基御景峯也并未祭出节假日的购房优惠措施。“总共就剩下11套房,如果有意向,直接交付5万元定金。至于价格空间,交定金时可以谈一谈。”陈伟说。

  这个小长假,同样热闹的,还有位于深圳龙华区的龙湖春江天玺。

  下午4点左右,不大的营销中心里,洽谈登记的客户、看房者人头攒动。“我从早上到现在,接待了一批又一批的客户,喉咙都沙哑了。”项目销售人员钟海(化名)小咳了两声说,二期快要开盘了,很多人都趁假期过来了解一下项目。

  数据显示,“五一”期间,龙湖春江天玺每天到访的客户批数约60批,相比3、4月份周末,看房客户数量明显有所增加。

  这是龙湖落地深圳的首个楼盘,一期于去年12月底开盘,主推100-120平方米户型,单价介于6.3-6.8万元/平方米之间,目前已经售罄。

  “二期我们打算推97-123平方米户型,地块比较大,地理位置、园林也更有优势,所以价格预定在6。4-6。8万元/平方米区间,每平方米上涨2000块左右。”钟海提到。

  事实上,小长假期间,龙湖春江天玺还推出41-70平方米公寓产品。但龙湖方面提供的数据显示,5天时间,仅成交了2套公寓产品,意向住宅的客户更多一些。

  钟海正忙着为几位购房者介绍即将于5月底开盘的二期产品,“现在登记,前100名VIP客户可以提前锁定房源。我们还未拿到预售证,不认筹,但登记必须冻结银行卡上的10万元。除了能确保锁房之外,开盘额外享99折。”

  “一期买不到房的客户,早早就来登记了。”钟海向经济观察网表示,上述的这100个VIP登记名额,打一开始就从60名开外起排。5月1日-5月3日,已经登记了30多位客户。

  三

  4月底,伴随着深圳一手房价的“喝茶费”现象频出、二手房挂牌价水涨船高,深圳监管层已经“重拳出击”,陆续通过锁盘、口头传达“指导价”、突击检查等多种方式,悄然掀起一场楼市专项整治行动。

快3正规平台  “政府严打以后,客户的心态反而起了一些变化。”一名深圳上市房企中心总经理称,根据他的观察,五一期间,深圳楼市成交量不如此前两周那么多。不过,住宅项目,尤其是一些刚需产品以及学区房项目,最近成交确实还很不错。

  经济观察网获取的一份假期数据显示,五天小长假,深圳乐有家旗下所有门店共计新增的求购量,相比去年“五一“期间增加了296%。其中,5月4日的新增求购量同比增加259%,是需求量最大的一天。

  “这几天,有些客户是提前看过房,但也有一些客户,当天来访当天下定。你如果看房还要决策个几天,可能就赶不上节奏了,像我们项目,刚需户型都是当天售罄。”5月5日,赵明雄正对自己的客户提起最近几天的变化。

快3正规平台  前期积压下来的这波购房需求,折射到“五一”楼市实况中,颇为明显的一个特征是,多数购房者的成交周期正在缩短。

  据经济观察网了解,上述位于深圳东部某区域大体量新盘,到访客户主要是深圳罗湖、福田等区域外溢刚需客户,新客户当日到访并成交的占比超过50%。

快3正规平台  按照惯例,购房者从看房到定下购房决策,并促成认购的周期,一般是7-14天。前述TOP30房企深圳公司营销人员表示,这个“五一”,深圳多数项目的促销策略,其实都是延用疫情期间的动作。不过在宣传上,很多房企会选择在小长假期间集中释放。

  “大家都想抓住这样一个时间点速战速决——过往,购房者的购房流程,一般要经历首次看房、带家人二次看房、筹集首付等一个完整的思考期。”该营销人员打了个比方说,一名购房者在周末看完房,二次看房通常还得时隔一周,期间变数颇大。“但一个客户真正的活跃期很短,‘五一’连续五天的假期,恰好是短时间内集中迅速抓住这波购房需求的好节点,开发商肯定不想放过。”

  不同于三月中旬,今年“五一”的另一个表现在于,深圳新房启动三级市场代理的数量有所减少,佣金也开始下降。“市场成交量活跃,自发上门客增加,开发商自然就不愿意启动二三级联动,也会顺势降佣。”一名一线房地产经纪人士透露,位于深圳光明区的华润公园九里,佣金点正由之前的1.2个点下调至0.6个点。他所在的深圳龙岗片区,本来启动三级代理的新盘不超过10个,近期少部分项目,在同一楼盘的热销户型与大户型佣金上,给到的点数甚至相差0.5个点。

  事实上,相较往年,今年“五一”无论是对于项目,还是对于房企而言,意义都比较特殊。在经历一场重大的新冠肺炎病毒疫情之后,一季度,整体房地产市场遭受到较大冲击。克而瑞研究中心统计数据显示,2020年第一季度,TOP100房企全口径销售业绩同比下降近20.8%。从已经公布2020年销售目标的多家房企情况来看,整体目标增长率基本设定在10%左右,较2019年进一步放缓,且均低于2019全年的业绩同比增速。

  逐步恢复正轨的第二季度,诸多房企正在奋起追赶,弥补第一季度尚未完成的销售差额。上述TOP30房企深圳公司营销人员称,“五一”是疫情以来的第一个小长假,他们公司将其视为冲刺上半年业绩的关键节点。前文提到的东部区域大体量新盘,预期目标是去化60套,“五一”期间累计成交量已然超出目标20%。“这是房企回笼资金非常好的一个窗口期,因为营销动作、客户普遍比较集中。”

  不过,前述深圳上市房企中心总经理对经济观察网说,如果依靠五一解决问题,可能并不特别现实。“房企营销节点跟节气有关系,但并非绝对。我们整体对于销售完成度的把控,还与项目节点,比如新产品推出、开盘等相结合。”

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