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陈志超:城市更新3.0--平衡的艺术

杨槟2019-10-24 16:10:36来源:中国房地产金融

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  城市更新承载的是百年的历史,保留这些记忆、共同构建美好世界的同时,也需要与时俱进。

  中国的城市更新逐渐从外延式扩张转变为更具有内涵式的发展。在历史传承的基础上,更加注重空间重构和产业内核,引入新动能的产业生态,激发老旧建筑的活力。铁狮门中国区首席投资官、高级董事总经理陈志超表示,无论过去或者将来,城市更新都将与时俱进。作为世界领先的房地产资产持有者、运营商、开发商及基金管理公司,铁狮门在全球各地城市更新领域积累了丰富的实践经验,不断推动城市更新理念的提升和发展。

  "过去,由政府主导的大规模拆除和重建的时代属于城市更新1.0,但随着时代变迁,由经济增长驱动的房地产开发的城市更新2.0也随之到来,直到城市更新3.0,由多元化社会需求推动的可持续、多用途的城市更新。"

  陈志超认为,当前的城市更新,需要满足不同群体:政府、企业、居民以及不同阶层的诉求,要实现区域经济的增长、空间功能的完善、政府税收的安排、保留人们对老建筑的历史记忆等等。

  他还表示,今天城市更新是"平衡的艺术",包括保护和复兴的平衡,老建筑需要保护也需要复兴它的最大的功能;过去和未来的平衡,需要对建筑进行历史的品味,也需要符合时代要求、充满未来感;科技和人文的平衡,城市更新不仅是开发商的工作,还需要体现科技与人文因素;政府利益、公共利益和经济利益的平衡,需要有效管理和平衡各方诉求。这四个平衡做好了就是对城市更新最佳的平衡点。

  谈及到中国城市更新的发展进程,陈志超将其分为三个阶段。第一个阶段,1980年到1990年,这个时间段内,是经济改革引发的城区功能性重建。他以上海为案例进行分析:"当时,上海人口密度特别高,尤其是在黄浦区、卢湾区这些老城区,每个小的土地可能都已经被'见缝插针'建了建筑。当时更多的是功能性的复建,缺什么就建一点。"

  第二个阶段,1990年到2010年,城镇化进程加速和商业地产的高速发展导致城市土地增值,出现了一轮城市更新发展。"众所周知,1990年起,上海市开始住房制度的改革,虽然居民的居住环境得到了进一步改善,但从城市更新的角度还远远没有达到上述的四个平衡"陈志超说。第三个阶段,从2010年至今,基于可持续发展理念,城市空间的利用趋向平衡,脱离了前期推倒重来或者重新新建的阶段。

  城市的生长开始从"大拆大建"向城市更新过渡,城市更新还应该与时俱进,从旧改中挖掘机会,随着对外开放的持续深化,中国的外商投资环境不断改善,房地产市场进一步开放,不得不说,城市更新迎来前所未有的机遇。在大规模城市更新的实践过程中,相关政府及商业机构可能面临包括定位规划、资金筹措、设计施工和运营在内的诸多挑战,并且,物业在改造后如何营造良好的用户体验,实现高效的运营,满足可持续发展的要求,继而完成资本价值的提升,也是开发商、投资者、运营商和租户关注的焦点。

  城市更新对于房地产行业里的参与者,也是新的挑战,铁狮门积极参与并把握每一次机遇和挑战,关于城市更新标志性的案例有旧金山SoMa区、洛杉矶硅滩PLAYAVISTA、纽约洛克菲勒中心、柏林索尼中心、北京首钢园区冬奥广场等。

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