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米阳:2020年房地产市场坚持“稳”字当头

苗野2020-01-22 11:02:46来源:中房报

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  “逆周期调节、更大规模减税降费、中美贸易争端”成为了2019年度经济领域的关键词。面对国内外风险挑战明显增多的复杂局面,过去一年,中国经济社会依然保持了健康稳定发展的态势。

快3正规平台  1月17日公布的2019中国经济年报显示,2019年中国国内生产总值约99.1万亿元,同比增长6.1%,符合6%—6.5%的预期目标。按平均汇率折算,2019年中国人均GDP达到10276美元,首次突破1万美元大关。

快3正规平台  国家统计局局长宁吉喆表示,2019年,经济运行总体平稳,发展质量稳步提升,主要预期目标任务较好完成。中国依然是全球经济增长冠军,在1万亿美元以上经济体中增速位居第一。

  值得一提的是,从统计局公布的2019年全国房地产开发投资和销售情况来看,房地产依旧为2019年中国经济做出了巨大贡献。2019年全国房地产开发投资额同比增长9.9%,增速较上年加快0.4个百分点,创5年新高。

  2020年中国宏观经济的总体目标是“稳增长”,我国在这一年将全面建成小康社会,实现第一个百年奋斗目标,实现国内生产总值比2010年翻一番。作为重要的经济增长引擎,房地产投资必须保持一定的增速。对此,中国房地产报记者针对2019年的市场走势及2020年的投资方向采访了仲量联行华北区研究部总监米阳。

 房地产市场在变化中寻求稳定

  中国房地产报:过去一年,你所研究的华北区市场发生了怎样的变化?

  米阳:经济下行压力是源于周期性变化抑或是结构性因素使然,已经引发了广泛的讨论。我认为持续的经济放缓和中美贸易摩擦已重塑市场格局,市场的结构性调整对未来前景至关重要。除了中美贸易关系等外部因素外,数十年来中国经济实现了快速增长,为社会带来可观的经济财富,同时也面临诸多内部挑战,包括债务增长、社会经济转型等。这些问题难以在短期内得到快速解决,并且已经影响到了全国商业地产市场的版图。

  从我们的研究来看,过去一年,在华北区,增长放缓的大环境和经济的不确定性持续作用,商业地产市场承压。北京市场有多个指标达到十年来的低位,天津、青岛和沈阳也面临需求的减弱和空置率上升。但是华北区主要城市也能看到各自的市场增长点,北京投资市场热度攀升,大宗投资成交总额创下新高。天津、青岛和沈阳仍有市场领先的头部项目表现强劲,各个市场中仍存在增长机遇。

  2020年市场即将迎来更多挑战,这也是转变的关键时期,市场策略的调整必不可少,逆势前行还将继续,若要克服市场中的周期性和结构性问题,我们需要通过创新性变革提高服务品质。

  中国房地产报:如何评价2019年的房地产市场,特别是住宅市场?

  米阳:2019年房地产市场就是稳,这是国家定下的一个总基调,但是是变化中寻求稳定,其中稳预期是最重要的。

  房地产市场过去一年发生的变化目的就是为了稳,其实是变化导致的稳定,要通过变化的政策来稳预期,稳定现在所处的环境。住宅市场大部分时间是预期影响价格,不是最终的合理性影响价格。尤其是北京市场就应该采取特殊的政策来对待,不同城市不同调控政策产生的变化是合理性的,这跟一城一策调控是相符的。

  2020年我认为保持稳定现状这个趋势会延续。我们已经脱离了“一刀切”的调控政策。所有的政策目的还是会求稳,这个稳字会延续到2020年。整体量价会处于平稳状态,即使中间出现一个小的波幅也很正常,只有不断的调整才能保证整体市场的平稳。所以2020年房地产政策坚持“稳”字当头,预期稳定,房价稳定,调控政策方向仍将致力于稳定楼市。

  增值型投资机会仍受关注,外资投资数量不断增长

  中国房地产报:你刚才提到今年以来北京投资市场热度攀升,原因是什么?

快3正规平台  米阳:尽管市场一致认为经济压力将会延续,但北京迎来了投资高峰年,投资者对北京市场表现出更为浓厚的兴趣。北京愈发成为一个更为可靠、更具吸引力的投资目的地。今年北京大宗交易总额录得约800亿元人民币,较2018年全年的380亿元翻了一倍,较2017年的250亿元则增长了三倍。办公楼物业仍为最受欢迎的资产类别,成交金额约占2019年成交总额的67%。总体而言,今年大多数交易标的物业为增值型资产和新兴区域资产,而核心资产数量仍旧十分有限。由于北京办公楼市场租金高昂且未来供应收紧,而不同品质项目的资产表现和价值持续分化,增值型的办公物业尤为受到投资市场青睐。

  当前市场环境也推动投资者充分把握时机,在经济放缓时期寻求低价买入资产,追求利益增长的最大化。全年多宗交易录得资本回报率均在4%上下浮动,其中增值型投资占很高比例。另外今年外资投资者的活跃度和实际市场参与度明显增高。截至2019年底,外资买家在京投资数量和规模均大幅提升,外资收购总额较去年翻了2.6倍。

  中国房地产报:那投资市场今年还是会延续活跃态势,外资还会持续进入吗?

  米阳:据我们观察,直到2019年底,市场中的投资者仍在持续追逐各类型投资机会,且有多宗交易仍在谈判进程中,我们预计市场投资活力在2020年将继续保持强劲。大多数买家仍将主要关注增值型投资机会,巩固市场中的增值型投资趋势。但是,在实现资产价值提升之后,新的问题随之出现,如果将目光投向远期市场,谁将会是下一轮的买家?

  2020年,我们期望看到投资市场环境继续演化。更多机构型投资者入场将会触发更具周期性的资产交易模式,从而为市场创造源源不断的机会窗口,追随更为成熟的上海投资市场的脚步。这将为北京市场带来更多活跃、且更具规律性的投资机会。与此同时,尽管2019年市场投资水平达到了新高度,预计大宗成交量在可预见的未来并不会持续迅猛增长。

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