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招商蛇口刘伟:风险控管是刚性指标

蔡颖2019-08-13 08:53:21来源:时代周报

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  招商局对下属旗下各个板块有严格的管理,要按照集团要求保持低杆杆率。这也是一种居安思危的表现。

  过去的2018年,是招商蛇口整合上市后的第三个完整年度,也是2016―2018三年利润考核的收官之年。

  “从2016年开始到2019年,我们的销售和利润都在稳步上升,尤其是重组之后这三年,我们给股东兑现的分红比例加起来超过150亿元。这在上市公司当中分配的红利算是比较多的。” 8月8日,招商蛇口董事、党委副书记、常务副总经理刘伟在2019博鳌房地产论坛上表示。

  招商物业资本化

  在公司盈利承诺得到超额兑现的同时,在招商局集团《关于集团开展“质效提升百分之一工程”的通知》要求下,招商蛇口在2018年迎来重组以来最大、最深刻的一次组织变革:招商蛇口总部实行“大部制”,将16个部门重构为9个;将区域重构,5大区变更为9大区;新成立招商公寓、招商健康等专业公司。

  除此之外,谈判已久的深圳前海土地整备方案,也在2018年“正式落地”,漳州股权收购亦顺利完成。

  此外,今年上半年,深圳前海项目整备再次取得实质性进展。

  “目前前海的进展只能用日新月异来形容,天天都在发生变化。一期工程的项目都已经落成,基本雏形已经出来;第二期的项目都已经全部铺开了,除此之外,前海的这个标志性建筑的方案征集都已经完成全球招标,下一步会更快。”8月8日,刘伟在2019博鳌房地产论坛上接受时代周报记者采访时表示。

  而在持有物业的探索上,招商蛇口资本化运作提速。7月25日,中航善达公告称,国资委已经同意公司第一大股东中航国际控股将其持有的上市公司22。35%股权转让给招商蛇口。通过收购中航善达,招商物业也将登陆资本市场。

快3正规平台  刘伟向时代周报记者称,招商物业的规模做得不小,一直被开发业务板块掩盖了,收购中航善达是央企间的相互协作,也正在推进中,招商蛇口对物业板块抱有比较大的期望。

  负债率小幅走高

  央企的身份与资源,给了招商蛇口更多低成本扩储的机会。2018年,通过与武钢、昆钢、东风汽车、中国烟草等主业非房地产的国企、央企展开战略合作,前海土地置换出的经营性用地占地逾92万平方米,建筑面积近500万平方米。

  低成本土地扩张使得招商蛇口在2019年上半年减少了公开市场拿地。根据东吴证券报告,招商蛇口上半年累计获取土地建筑面积383万平方米,同比减少53%;拿地总成本368亿元,同比减少39%,拿地金额占同期销售规模的36%。

  在获得优势资源的同时,招商蛇口的发展速度与规模一直被外界质疑过于保守。为此,刘伟也向时代周报记者解释:“公司不会刻意追求去规模,不会冒进,但也会在进步之中。对排名不关注,很多人提醒我们规模排名,还是把发展做好、产品做好,有些东西是水到渠成。母公司招商局集团也用一些指标来进行考核,主要的不是销售额指标,更多的还是在利润率、周转方面。”

  除此之外,招商蛇口的负债率有小幅走高的趋势。数据显示,2015―2018年,招商蛇口的负债率分别为70.52%、69.52%、71.8%、74.28%。

  一个值得注意的背景是,常务副总经理朱文凯曾在今年的投资者会议上表示,央企受到风险管控影响,在杠杆上有严格的管控要求。而现在招商局集团对招商蛇口的要求是,有息负债率不能超过50%。

  变革之中,挑战也随之产生。招商蛇口大刀阔斧地进行总部架构调整,引发了新一轮高管的离职潮。其中包含副董事长杨天平,招商蛇口华南区域总经理箫睿、华中区域总经理梁会军;原招商蛇口副总经理、深圳区域总经理何飞、副总经理赵军、副总经理龚镭也在去年相继离职。

  (Q:时代周报 A:刘伟)

  Q: 在外界看来,招商蛇口在杠杆运用比较谨慎?内部是如何看待的?

快3正规平台  A:招商局集团历史悠长,也经历了很多风波,所以对风险控管很严格,是内部的刚性指标。去年,招商蛇口的财务成本在4.85%左右,在同行里很低,用杠杆的条件比其他企业好得多,但招商局对下属旗下各个板块有严格的管理,要按照集团要求保持低杆杆率。这也是一种居安思危的表现。

  Q:尽管在杠杆运营商保持谨慎,但公司资产负债率连续3年上涨。截至2019年3月31日,负债合计3264。48亿元,资产负债率为73。29%,内部会采取哪些方式来控制负债?

快3正规平台  A:上升是由特殊事项带来的,因为我们进行了比较大的交易,比如组建前海自贸、收购漳州招商股权一次性的交易,这些交易都需要付出真金白银,这些资产比公开市场举牌拿到的项目安全得多,但是我们对于有息负债率的严控指标,今年一定会回到承诺的目标下。在拿地方面,我们不允许贷款买地,都必须用自有资金,不依赖负债去发展,所以接下来会强化回款率的考核要求,与此同时对于各个区域也提出要求,如果回款不及时,发展就会受到制约。

  Q:招商蛇口2019年的主题是“提质增效”年,如何理解提质增效?为提质增效作出了哪些改变?

  A:目前行业竞争日益加剧,我们判断,行业的整个利润率,会回到合理的水平,在此背景下,各个企业之间的竞争,更多的就是自己内部管理核心能力的竞争,所以我们需要努力地提升自身的运转效率,在成本成本、质量、财务等方面都拥有一定优势,这样就可以在同行当中立于不败之地。

快3正规平台  具体做法,按照总部管总、区域主战、兵种(专业化公司)组建,对全公司的流程、管理进行再造,从总部的管理,到各个专业事业部,到各个城市公司,都有一系列的举措,目前总部管理部门由16个压缩到9个。在试点的基础上已经在全公司推广,公司方面今年是做了大量的工作,而且效果也很明显。

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