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金融街半年营收净利双增经营性现金流回正 土储收紧投资额59亿同比降三成

金洪2019-08-26 10:43:53来源:长江商报

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  今年上半年,地产前20强金融街交出了一份表现不错的成绩单。

  半年报显示,金融街上半年实现合同销售额178.4亿元,同比增长94%;实现营收95.2亿元,同比增长43.4%;归属于上市公司股东净利润10.52亿元,同比增长21.7%。无论是销售增长还是财务指标,金融街在上半年的表现均比较亮眼。

  然而,金融街面临去化率低,存货高的问题。一方面,金融街控股2018年存货周转率只有0.17,创近五年历史新低,且处于行业较低水平。另一方面,金融街运营效率低,销售去化率已降至37.7%,只达到行业平均水平的一半。同时,其土储收紧,土地投资额同比减少32.15%。

快3正规平台  这直接影响其现金流状况。长江商报记者梳理发现,2017-2018年,金融街经营活动现金流净额分别为-72.54亿元、-90.29亿元。不过,2019年上半年,其经营性现金流回正至70.19亿元,投资性现金流亦有所回升。同时,其筹资性现金流大幅减少至-26.17亿元。

  一位业内研究人士对长江商报记者表示,拿地速度降低,很大程度上说明相关地产企业实际上也开始落实稳健运营的导向。类似周转率等数据,说明受行业降温等影响,确实也会影响项目的销售和去化。三季度预计类似企业节奏上会慢一点,而到了第四季度预计会有调整。

  上半年营收净利双增

快3正规平台  近日,金融街发布2019年上半年财报,报告期内,金融街实现营业收入95.2亿元,同比增长43.6%;实现归母净利润10.5亿元,同比增长21.7%;毛利率较去年同期,也提高了2个百分点至47.46%。

  对于业绩的提升,金融街方面表示,业绩增长首先得益于公司开发销售和工程的有序推进。其次,是由于公司资产管理业务经营效能的持续提升。

  从主营业务来看,上半年公司房产开发业务实现营业收入82.6亿元,在总营收中占比达86.78%,较去年同期增长51.7%。毛利率为42.3%,较上年同期增加3.86个百分点。其中,住宅产品实现收入68.2亿元,毛利率为45.9%,商务产品收入14.4亿元,毛利率为42.8%。

  不过,2019年上半年,金融街毛利率虽然出现增长,但各地区间毛利率差异也十分明显,例如金融街北京区域的毛利率高达76.5%,但在天津、惠州的毛利率仅为34.3%和27.4%。

  现金流方面,2019年上半年,金融街经营性现金流回正至70.19亿元,投资性现金流亦有所回升。同时,其筹资性现金流大幅减少至-26.17亿元。

  虽然上半年业绩增速明显,但近5年来,金融街控股的营业收入和净利润几乎原地不动,增长陷入停滞,2018年甚至出现了营业收入和净利润双双下滑的现象。根据年报,金融街控股2018年实现营业收入约221.13亿元,同比下滑13.35%,净利润约40.37亿元,同比下滑1.61%。

  克而瑞发布的2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示,在权益金额排行榜上,金融街位列第84位,2017年和2016年分别排名第71名和第49位。3年时间,行业排名下跌35名。

  与此同时,负债也有所攀升,2019年上半年,金融街有息负债总额656.3亿元,较去年同期增长4.4%;一年到期的非流动负债为121.5亿元,同比增长69.11%;短期借款为5.08亿元,同比下降85.26%。

  同时,2019年上半年,金融街净负债率由年初的184。26%下降9。4个百分点至178。2%,短债覆盖比率由去年同期1。2提升至1。3,偿债能力得以提升;但其资产负债率却由2018年年末的74。94%升至76。06%。

  上半年仅新增项目储备5个

  作为老牌京派房企,在行业加速扩张规模的当下,金融街近年扩张规模速度有些缓慢,今年以来,其拿地力度明显下降。

  业绩报告显示,截至8月9日,金融街今年分别在重庆、佛山、苏州、无锡新增项目储备5个,新增计容建筑面积56.0万平方米,实现权益投资额59.1亿元。去年同期新增12个项目,投资87.1亿元,土地投资额同比减少32.15%。

快3正规平台  其中,7月26日,金融街以总价31.13亿元获得的苏州市吴中区一地块成交楼面价达18136元/平方米,而苏州市吴中区2019年供应的9宗住宅土地楼面均价仅为12325元/平方米。

  另一方面,金融街近年来全球化布局进展缓慢,固守北京大本营,直到2014年才开始战略性地进入上海、广州,扩大一线城市布局。然而,随着一线城市的调控趋严,2017年下半年开始,金融街控股只能再次启动扩张,布局区域进一步下沉,进入武汉、成都、苏州、廊坊、佛山。

  年报显示, 2018年其新增项目20个,已布局全国15个城市,不过对比同是京企的首创置业,与其29个城市的布局进度相比,金融街动作明显滞后。

  一位业内人士向长江商报记者表示,对于此类企业的发展来说,过去几年其实是因为发展节奏没有迈开,没有大规模扩张。而这两年随着房屋销售业绩的增加,其全国市场的投资节奏明显加快,这或也说明其对于产品的定位也在提高。从劣势的角度看,此类企业在住宅等领域的开发经验还欠缺,所以往往资金规模做大方面也比较欠缺。所以建议其积极研究除商务地产以外的投资机会,这样才可以形成更大的发展态势。

  存货周转率创近五年新低

快3正规平台  金融街还面临去化率低,存货高的问题。年报显示,2016年至2018年,金融街存货不断上升,两年增加了211.86亿元。2018年其存货达776.38亿元,占总资产的52.30%。2019年6月底,存货仍有744.74亿元。

  2014年至2018年,金融街的存货周转次数分别为0.33、0.19、0.23、0.3和0.17。克而瑞数据统计显示,2018年171家房企存货周转次数平均值为0.35。金融街控股2018年存货周转率只有0.17,创近五年历史新低,且处于行业较低水平。

  业内认为,存货周转率0.17对应的库存消化周期大概是五六年,标杆性企业去化周期一般在两年之内,对比之下,金融街周转速度明显较慢。对企业而言,存货积压的成本比较高,去库存的压力较大,可能整个项目销售节奏较慢,会导致其出现资金回笼速度慢的风险。

  存货周转率进一步降低,尤其销售去化率已经降至37.7%。具体来看,北京、广州、上海、重庆为金融街上半年销售重点城市,销售额金额比例分别为34.6%、26.0%、15.2%、12.3%。尽管把握金融街表示抓住区域中心城市销售回暖的市场窗口期,加快销售去化,但在北京、广州、重庆的销售面积与可售面积比例均未超过40%,分别为29.4%、36.1%以及33.3%。

  易居企业集团CEO丁祖昱在解读2019年上半年房企业绩榜单时表示,2019年主流房企整体预期货值去化率大约60%左右,相较而言,金融街的销售去化率远低于主流房企的平均水平,只达到行业平均水平的一半。

  上述研究人士对长江商报记者表示,类似存货周转率和具体销售策略有关,不过金融街本身可售项目不多,所以单个项目的营销也很容易影响此类周转速度。比如说2018年其部分可售项目的销售状况不错,那个时候会有较好的周转速度。而今年本身可售项目减少和行情本身降温,这都会影响销售节奏。

快3正规平台  对于房企的营业成本等,或说明一些经营的速度在放缓,相关的经营压力也略有增加。这和企业面临降温的时候出现的市场困难等有关。类似营业收入压力增加,也会对此类企业的盈利空间等形成影响。

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