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并购永不眠,孙宏斌式启示

许倩2019-12-02 11:53:09来源:中房报

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  “朋友们不用过度担心融创。一是我们因现金流失败过,知道现金流的重要性,重视现金流,把公司安全放在首位;二是我们知进退,在放弃上没有人比我们更决绝,比如10月份以后不在公开市场买地,等待并购机会,比如放弃绿城佳兆业雨润;三是我们有战略更有执行,我和团队一直在一线,听得见炮声,敢拚刺刀。”

  2017年7月23日,孙宏斌在微博中发帖回应社会关切融创的资金链。

  2019年11月27日,融创以152.69亿元从云南城投手中接盘环球世纪和时代环球各51%股权,一举拿下2019年度房地产业并购大单。

  人们还是最关心孙宏斌的钱从何而来这个问题。11月27日的媒体见面会上,孙宏斌回应说,“很多人问我钱从哪里来,这钱都是销售来的,我一个月收五六百亿元的现金,两个月1200亿元的现金,拿一百多亿元出来也是很轻松的。”

快3正规平台  通过此次收购,融创得以借助被并购企业迅速站到全国会展业前列。更重要的是,所收购的 153 亿元资产包里,还包含了大量的土地储备,其中未售建筑面积约2390万平方米,且项目多处于成都、武汉、长沙、昆明等二线城市。融创方面称,可补充货值约高达7700亿元。

  显然,这又是一笔低价拿地的划算买卖。事实上,时至年底,债务偿还压力逼近,不少中小房企因难以支撑债务而选择断臂求生,对于资金还算宽裕的规模房企而言,不失为一个“捡漏儿”的时机。

  上海中原地产市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示,从成本角度看,一般并购谈判的价格会比较实惠,而且很多被并购的项目用不了多久就可以拿出来卖了。通过招拍挂市场拿地越来越难,对大房企而言借并购获取土地反而简单又省力,毕竟项目前期已经有企业趟过路了。

  但值得注意的是,并购扩张之下,公司现金流的捍卫至关重要。对于融创,也不例外。

 百亿并购背后的宏图霸业

  这次交易完成后,环球世纪及时代环球将成为融创中国的间接附属公司,并更名重组为“环球融创会展文旅集团”。环球世纪及时代环球创始人邓鸿出任环球融创会展文旅集团董事长。

  截至2019年8月31日,环球世纪营业收入14。81亿元,净利润5。03亿元;所有者权益约167。48亿元。时代环球营业收入1。67亿元,利润总额-256。59万元,净利润-560。73万元;所有者权益约2。83亿元。

快3正规平台  不过,此次交易涉及成都、武汉、长沙、昆明等城市的18个项目,总建筑面积约3071。6万平方米,可售建筑面积约2771。6万平方米,约占总建筑面积的90%;截至公告日,未售建筑面积约2390。1万平方米。按可售建筑面积约为2771。6万平方米计算,融创通过此次并购所获土地的楼面价仅约1075元/平方米。

  另外,已达成意向协议但尚未正式获取的土地储备总建筑面积约3587。2万平方米。考虑到潜在土地储备,预计所得土地总建筑面积约6658。8万平方米,其中可售建筑面积约6304。9万平方米注,约占总建筑面积的95%。

  孙宏斌称,即便没有意向协议土地储备也很划算,但有了就更好。

  此次交易也意味着,云南城投彻底退出环球世纪,结束了其自2016年以118亿元拿下项目公司51%股权的历史。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜对中国房地产报记者表示,云南城投正处于财务困境之际被迫进行重组,此时收购云南城投旗下环球世纪和时代环球的控股权,可获得一个比较好的对价。对于融创中国来说,收购标的所包含的大量土地储备,以及已签订投资意向的土地都非常有价值,这些土地的位置和项目配套良好,拿地成本比较低,实际上降低了融创所持有土地储备的整体成本,也就降低了融创的未来市场风险。

  一位不愿具名的地产分析师称,融创获得的利益不止于此。通过收购资产包,融创还获得了会展能力;如同之前通过收购万达的文旅城,获得了文旅能力。借助会展标签,融创更容易在全国其他城市拿下更多的土地。

  此次交易标的公司的创始人邓鸿,有着“成都会展之王”的称号。从1995年大手笔投资14亿元兴建沙湾国际会展中心,到2008年12月投资“亚洲最大单体建筑”新世纪环球中心,多年来,邓鸿凭借文旅概念在全国范围内打造了不少知名项目,但如何将IP变为公司效益,并非邓鸿所长,他急需为自己的商业王国找到一个合适的大股东。邓鸿曾将橄榄枝投向云南城投,但后者因财务压力迫切地需要回笼资金,邓鸿也希望换一个更为强大的“靠山”。

  孙宏斌与邓鸿相见恨晚。孙宏斌评论这次交易称:“以往的并购,我们收获了一块地、一个项目或一个团队,但这次收购很厉害,我们收获了一个老板。”邓鸿表示,他看重的是融创的实力,孙宏斌的信誉,以及融创团队“将梦想变为绩效”的能力,经济在下行,实力很重要,融创有实力,有资金。未来两到三年,他们齐力打造的很多项目都会陆续和大家见面,“有信心在未来再让规模上一个大台阶”。

  值得注意的是,交割后30日内环球世纪及时代环球将向融创西南集团分配利润约71.43亿元(其中按股权比例应分约36.43亿元,超额分得利润约35亿元)。而152.69亿元的并购款,也不需要马上支付,而是将分四期于一年内完成支付。即,融创实际需要支付的价款81.26亿元,且可以分期付。

  显然,这又是一次高杠杆撬动的交易。

  并购时机、现金流和马太效应

  融创通过投资并购等方式实现自身规模化扩张的打法,已经在市场上具有影响力并被学习。

  业内最关心的是,连续并购资金何来?孙宏斌表示,支持公司不断并购的钱是“卖”出来的,都是“一边买一边卖”,并再次强调了销售回款的重要性。尽管孙宏斌说,我们8年才买了2000亿元,但我们已经卖了两万亿元了。但不可否认,融创的杠杆压力也很大。

  融创2019年中报显示,截至上半年年末,融创手中现金和等价物达992.35亿元,但短期借款高达1212.8亿元,应付账款及票据达1121.75亿元。而应付账款及票据,一般来说,也是商家在中短期内必须支付给其他商家的货款,否则商业活动将无法进行。

  融创的有息负债从2014年的343.84亿元,上升到 2018年底的2294.1亿元,2019年上半年再上升到3021亿元。所产生的财务成本不是小数目。孙宏斌也一直强调做好销售节奏。

  事实上,2019年以来,随着更多中小房企资金压力的加大,卖股求生乃至退出行业者增多,房企间的“马太效应”日益显现。“大鱼吃小鱼”“大鱼吃大鱼”,甚至“快鱼吃慢鱼”的戏码,轮番上演。

快3正规平台  一直在卖卖卖的阳光100,近日宣布拟以约11亿元收购温州中心51%的股权、温州生态城51%的股权,以及温州中信昊园49%的股权,收购完成后,阳光100全权持有这些项目。这些项目所含近350万平方米的规划建筑面积,及400公顷一级开发土地将由阳光100独自开发与建设。“我们把以前的一些项目卖掉,为了做得更专业一些,但我们也有买项目,不是纯粹的收缩。” 阳光100董事长易小迪说。

  独立开发的关键首先是保证资金的充裕,若资金链紧张将直接导致项目推进缓慢,或者不如预期。数据显示,截至今年中期期末,阳光100手中可动用的现金34。99亿元,此次收购就花去三分之一。

  今年9月份,阳光100还宣布,战略入股环京文旅项目热河山谷,发力文旅地产业务;同时将收购雅戈尔、泓懿持有的天津阳光100天塔喜马拉雅项目80%股权,收购完成后,阳光100将持有该项目100%股权。

  柏文喜表示,当前房地产行业大量的并购机会出现,房企在捍卫自身流动性与更好地把握并购机会之间,需要以自身的流动性为第一要义并结合自身的资源能力来进行。要根据市场走势对销售去化和回款状况有基本判断、对于融资趋势和自身资金状况有基本把握之后,再积极关注和抓住并购机会。

  截至10月份,融创的销售额已经超过4000亿元,排位第四。2018年,被记者问及融创“现在还争第一吗”的问题,孙宏斌淡然道:“早就不争了,没啥意思,大家小时候都知道,班里第一名都不咋样。”

  听其言而观其行,这是孔子说的话。黑格尔也说过,判断一个人不要看他的语言而应该是行动。对于商业理想上的超越雄心,其实,孙宏斌和融创从未熄灭。

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